成長企業のオフィス移転が“想定通りに進まない”本当の理由
1. ターゲットが抱える課題
2026年現在、渋谷エリアでオフィス移転を検討する成長企業から、同じ声を聞くことが増えています。
・そもそも物件が少なすぎる
・入居中で内見できる物件が限られ、内見前に申込みが入り、比較検討ができない
・賃料が想定以上に上がっていて予算が合わない
・条件を下げても、ピンとくる物件が出てこない
・移転したいのに「決めきれないまま時間だけが過ぎる」
特に、
30〜100坪前後の成長フェーズ企業向け区画は、
渋谷エリア全体で慢性的な供給不足に陥っています。
結果として今、
「移転したいのに、移転できない会社」が確実に増えています。
2. 2026年オフィス移転の結論
結論から言うと、
2026年の渋谷エリアでは、完成されたオフィスを探すほど移転は難しくなります。
理由はシンプルです。
- 物件数は増えない
- 賃料は下がらない
- 条件の良い完成オフィスは即決前提
この状況下で現実的な選択肢になるのが、
スケルトンオフィスを前提にしたオフィス探しです。
「条件に合う完成オフィスを待つ」から
「自社に合わせて空間をつくる」へ。
この発想転換ができるかどうかで、
オフィス移転の難易度は大きく変わります。
3. マーケットからの根拠
① 物件が少なすぎる理由
渋谷エリアではここ数年で大規模再開発が進みましたが、
供給されたのは主に以下のタイプです。
・大手企業向けのハイグレードビル
・賃料が高水準な大型区画
・内装が完成されたセットアップオフィス
一方で、成長企業が求める
「ちょうどいい広さ・ちょうどいい賃料帯」の区画は、
ほとんど市場に出てきません。
出てきても即日に申込みが数件重なるようになりました。
実は再開発が待っているエリアがいくつかあり、数年前よりも空室率が落ちています。
結果、
「選べない」ではなく
「最初から選択肢が存在しない」状態になっています。
② 賃料が上がりすぎている現実
2026年時点の渋谷エリアでは、
・募集賃料の上昇
・原状回復費を見越した条件の厳格化
・フリーレント条件の縮小
が同時に進行しています。
表面上の賃料だけでなく、
初期費用・退去時費用を含めた総額で見ると、
「想定していた予算から大きくオーバーする」
というケースが珍しくありません。
③ それでも渋谷が選ばれ続ける理由
それでも企業が
渋谷を離れない理由は明確です。
・採用での訴求力
・アクセスと回遊性
・情報と人が集まり続ける構造
つまり、
渋谷は高くなったから諦める場所ではなく、
どう借りるかを考える場所に変わったということです。
4. 具体例（ケーススタディ）
ケース：IT系ベンチャー（15名 → 30名想定）
・希望：完成オフィス
・問題：予算内だと物件が出てこない
そこで選択したのが、
渋谷5駅圏内のスケルトンオフィス。
実施したのは、
・内装は最小限（床・照明・会議室のみ）
・余白を多く残したレイアウト
・家具は段階的に追加
結果として、
・初期費用を大幅に圧縮
・賃料水準を抑えたまま渋谷立地を確保
・人員増加にも移転せず対応
「完璧なオフィス物件を待つ」よりも
半年以上早く移転が完了しました。
5. 実践ステップ（チェックリスト）
渋谷エリアで現実的に移転を進めるためのチェックリストです。
【物件条件】
・どのような空間で検討しているか
・定期借家／普通借家の違いを理解しているか
・引き渡し条件・原状回復条件を事前に確認しているか
【事業視点】
・2〜3年後の人数を想定しているか
・今の完成度が本当に必要か
・「作りすぎない判断」ができているか
この整理ができていないと、
渋谷ではいつまでも決まらない移転になります。
6. オフィス移転座談会
もし今、
・渋谷で探しているが、物件が出てこない
・価格が合わず、検討が止まっている
・完成オフィス前提で限界を感じている
のであれば、
物件を見る前に、一度整理することをおすすめします。
スケルトンオフィス東京では、
・渋谷エリア特化の物件選定
・価格高騰を前提にした現実的な移転設計
・将来コストまで含めた判断整理
を行っています。
内見前の壁打ち相談だけでも可能です。
渋谷で「決まる移転」をしたい方は、ぜひご相談ください。
